遵循做甚麼和不做甚麼來分，目前海內的房地產公司的計謀大抵就分紅這三大類。還能夠有彆的分法，比如從地區來看，有天下性的計謀，也有重點地區的計謀。萬通是大敗京地區；金地主如果珠三角、長三角和北京這三個重點地區；富力也是重點地區。彆的，也能夠從產品的高、中、低檔來看，像汽車一樣，有做凱迪拉克的，有做奔馳的，也有做夏利的。萬科大多做中檔，它的產品很多都是中產階層室第，這是萬科的一類支流產品。跟著萬科第一代客戶的漸漸生長，它現在也開端做一些高階的產品。當然，現在另有一類所謂的做貿易地產的公司，比如大連萬達，做室第，也做旅店、購物中間等，它實際上還是屬於綜合開辟公司。可見，房地產公司的計謀非常龐大。不管如何分，如果房地產公司的老總一句話說不清楚他是乾甚麼的，那就意味著他的公司冇有計謀。冇有計謀就冇有堆集，耐久下去，公司就會出題目。實際上，綜合開辟公司就冇有計謀。究竟也證明，大部分所謂多元化的綜合開辟公司，均勻的存活時候也就是五到七年。之前深圳另有一些上市的房地產綜合開辟公司，現在都冇了。剩下的都是專業公司，比如像萬科如許的室第公司。大師細心研討一下房地產綜合開辟公司近十年的財務報表就會發明，它們的績效大多都不好。專業的公司是有計謀的，有計謀就有方向。哪怕你是做中介的，比如中原，它隻做中介，而利達行做一段中介又去做開辟，又去做彆墅，又去做寫字樓，最後甚麼也冇留下。

在全部項目裡，一共有四個角色。第一個角色是萊瑞，就是開辟商，開辟商朝表著市場才氣和市場代價，就像張藝謀一樣，他往那兒一站，你就曉得他能賺多少錢。分歧的開辟商，贏利的才氣是不一樣的。比如，潘石屹的項目每平方米能賺2000塊錢，一樣一塊地，換一小我做，能夠每平方米賺1500塊錢，再換一小我做，能夠隻能賺1000塊錢。一樣的地塊，一樣的產品，最後賣得不一樣，這中間的差異就是開辟商才氣的差異。以是，開辟商意味著締造代價的才氣，張藝謀就是憑這類才氣用飯的。但是，影片的版權不是張藝謀的，《豪傑》的版權是張藝謀的嗎？不是。也就是說，大樓建起來今後，產權跟萊瑞冇乾係。第二個角色是出資人，就是前麵給錢的人。我們隻曉得張藝謀，不曉得是誰給張藝謀投資。世貿中間重修項目也是，我們隻曉得萊瑞，不曉得是誰投資。以是，出資人不首要，有錢的不是大爺，是二爺，萊瑞纔是大爺，張藝謀纔是大爺，你想給張藝謀錢，起碼要排到兩年今後了。第三個角色是承建商，就是把大樓蓋起來的工程公司，比如中建一局、北都城建。這個角色掙的錢起碼，隻能掙點兒加工費。第四個角色是營運商，就是你是找沃爾瑪呢，還是找王府井呢？或者找萬達、燕莎，等等，這叫營運商。一樣的麵積，分歧的營運商來做，回報是不一樣的。就像開餐館，俏江南的客人和大排檔的客人帶來的停業額是不一樣的。營運商的角色相稱於章子怡、趙薇這些明星。世貿中間裡的餐館是誰來營運？如果是順峰，能夠就冇買賣了，因為在美國冇人曉得順峰；如果是美國的一家聞名品牌，能夠就有很多人去吃。以是，一個地產項目標吵嘴，首要取決於開辟商和營運商，也就是取決於導演和明星。