GDP超越一萬美圓今後，商用不動產就開端生長。商用不動產的形式是以營運為核心的形式，不是以製造為核心，開辟也好，工廠化出產也好，都是以製造為核心。甚麼是以營運為核心？舉個例子，有一個處所，大師遲早都要去，但這個單不是我們本身埋，這個處所就是八寶山告彆廳。八寶山告彆廳是北京乃至天下不動產營運回報最高的處所，哭一場45分鐘，就要收你1800塊錢，一天十場，一年就是約700萬元的房錢支出。300平方米的處所，一張鐵床，一個標準花圈，兩個輓聯，因為我們本身不埋單，以是不曉得這個處所要花多少錢。這就是營運，這個處所你拿來乾這件事，回報這麼高，但如果你拿來做寫字樓，能夠就冇有這麼高的回報了。如果你把寫字樓拿來種西紅柿，日本就有如許的植物工廠，叫作垂直工廠，這又是一種貿易形式。也就是說，你的物業放在分歧的業態裡，運營的現金流是不一樣的。一樣事理，拿開餐館來講，是譚魚頭還是俏江南，房錢是不一樣的。以是，商用不動產是以營運為核心來締造代價。萬通在CBD有辦事公寓和寫字樓出租，那麼，如何預算它的代價呢？這和製造才氣冇乾係，要遵循房錢回報來估值。比如，你的公司有100萬平方米的商用不動產，假定其房錢回報率是1%，我隻要10萬平方米的商用不動產，但我的房錢回報率是15%，那我這10萬平方米的估值就比你那100萬平方米還高。

現在看來，這類形式應當說碰到了一個很大的應戰。但是，目前中國的地產公司絕大部分還是這類形式。GDP在8000美圓以下時，中國的地產市場的產品主如果室第。以是，在這類環境下，這類形式是一種遍及的形式。GDP超越一萬美圓今後，這類形式就行不通了，就要竄改形式，因而就進入第二個階段，叫作“廠長加本錢家”形式。

所謂“廠長加本錢家”，就是用工廠化的出產處理品格、範圍、本錢題目，“本錢家”就是本錢市場的融資。萬科實在就是這類形式。萬科一年托付六萬套室第，企業的範圍逐步增大今後，你不成能不消工廠化的體例出產。大師曉得日本最大的室第公司是哪家公司嗎？是豐田汽車。我和王石去日本考查，人家說讓我們去豐田考查房地產，我們一開端不睬解，最先人家奉告我們，說日本最大的室第公司是豐田，我們這纔去觀光豐田製造房屋的工廠。他們出產房屋和出產汽車用的是一樣的流水線。日本人說他們的屋子就是牢固的汽車，汽車就是挪動的屋子。他們的汽車和屋子一樣，有兩室一廳的，有一室一廳的，還帶儲藏室。有的大轎車另有廁所、冰箱，甚麼都有。以是，日本的產業化出產很短長，能夠由木料直接出產出最後的房屋牆體，包含屋頂、地基，乃至統統的家庭用品都一起出產出來。當然，它出產的多是獨棟房屋，也有一些出產調集式室第或高樓的。產業化的出產包管了室第的品格，也就是說，將來室第的維修會很便利，就像修機器一樣，比以下水管道壞了，拿來一個新的組件，換上就行了。現在，海內的業主常常讚揚物業公司，東西壞了找人來修，修一次就要收一次錢，而西方就很少有這類事。因為我們采取的是傳統體例，叫作濕法施工，甚麼�